[제117호, 3월10일]

1.  만기 이전, 퇴거를 둘러싼 문제
  임대 계약은 일반적으로 2년을 기준으로 하지만, 기업에서 파견된 주재원의 경우 회사 사정에 따라 갑작스런 귀국 명령이 떨어질 수 있기 때문에 가장 적절한 계약 방법은 1년 계약, 1년 옵션으로 체결하는 게 현명하다.

  해약은 2개월 전, 반드시 "서면 통지"를 해야 보증금을 돌려받을 수 있다.  또 부동산 시장의 호황으로 임대료가 급상승할 경우, 집주인은 계약이 만료되기 이전까지는 임대료를 인상할 수 없다.

  임대 계약이 끝나기 전, 퇴거 시 발생하는 문제의 대부분은 계약서상에 세입자가 가질 권리가 명확하게 기록되지 않은데서 온다.

  옵션을 명시하는 "one year fixed one year option" 이라는 문구, 특히 "Early termination clause" 혹은 "Break clause" 라는 문구가 없을 경우에 조기 퇴거를 하게 되면 집주인은 보증금을 돌려주지 않거나 심할 경우, 만기까지의 임차료를 지불해 달라고 요구하는 경우가 종종 있다.

  세입자들은 계약에 앞서 계약서의 내용을 일일이 확인하는 일을 게을리 해서는 안 된다.  문제가 발생했을 경우, 부동산 업자나 변호사에게 즉각 상담을 취하는 것이 좋다.

2. 계약 갱신 따른 기본 지식
  집주인이 계약서에 명시한 기간대로 계약을 끝내길 희망하는 경우, 6~7개월 전까지는 계약이 끝났다는 통지서(Form CR 101 : 정부 서식)를 임차인에게 제출하는 것이 법적 의무지만, 일반적으로 구두 통지를 해오는 경우가 대부분이다.

  집주인과 임차인이 좋은 관계를 유지하고 있는 경우는 법적인 절차를 밟지 않아도 문제가 발생하지 않지만 그렇지 않을 경우를 대비해 법적 수속에 관한 기본 지식은 알아두는 편이 좋을 것이다.

  집주인이 계약 갱신을 희망하면서 보내온 계약 만기 통지서를 받았을 경우, 임차인은 2개월 이내에 갱신 의사를 명기한 대답서(Form CR 102)를 집주인에 제출하면 된다.

  홍콩에서는 집주인이 임차인으로부터 거주권을 박탈하는 것이 매우 어렵기 때문에 집주인은 계약 갱신 시 고의로 신임대료를 대폭 올리는 경우가 많다.

  타당한 가격 인상률은 그 시점에서의 주택 임대시세에 따르지만, 터무니없는 인상률에 대해서는 홍콩 정청의 Lands Tribunal(토지, 부동산 재판소)에서 법에 근거한 임대료로 사정받을 수가 있다.  그 때 드는 비용은 HK$1000 정도.  이 보다 더 복잡하게 일이 진행되면 변호사 혹은 전문 부동산 업자와 상담한다.

3. 부동산 사용세 지불 책임
  홍콩에서 주택을 임대하면, 집세와 관리비 외에 「거버먼트·레이트」(Government Rates : 부동산 사용세) 로 불리는 것을 납입해야 한다.

  광동어로는 「差餉」이라고 하는데 시정국 및 구역 시정국의 운영비용에 충당되고 있다.  이 거버먼트 ·레이트의 산출법은, 정부가 사정한 해당 아파트의 연간 임대료의 5%로, 이것을 연간 4회로 분할해 납부하게 된다.

  임대 계약서에는 기록되지 않는 경우가 많지만, 일반적으로는 아파트의 사용자가 지불하게 되어 있다. 만일 세입자가 지불을 거부했을 경우, 정부는 세입자와 주인을 동시에 출두시키므로 이 점을 반드시 계약서에 명기해야 한다.

  그리고 정부의 사정치나 거버먼트·레이트의 비율이 매년 변동할 가능성이 있으므로 세입자는 번거로움을 피하기 위해 동 세금을 임대료에 포함시켜 계약하는 것이 유리한 계책이다.

  특히 신축 맨션의 경우, 정부의 사정에 시간이 걸리기 때문에 일반적으로 최초 2년간은 정부도 청구서를 발행하지 않고, 그 후에 일괄 청구해 온다.

  사전에 문제를 방지하기 위해서도 신축 맨션의 경우는 반드시 세금을 포함시켜 임대료를 교섭하는 것이 현명하다.

4. 토지 임대료의 지불 책임
  거버먼트·레이트(Government Rates : 부동산 사용세) 외에 거버먼트·렌트 (Government  Rent : 토지 임대료)라는 것이 있는데, 중국 반환 후에 부상한 제도다.

  홍콩 정청은 지금까지 홍콩의 토지를 택지 조성 업자에게 999년이나 99년 혹은 75년 단위의 장기임대 형식으로 빌려줬다.  홍콩 쪽 토지는 기간이 긴 장기임대가 많았지만 구룡이나 신계쪽은 1997년 6월말에 그 임대기간이 종료한 곳이 대부분이다.  영국은 1898년 7월1일부터 구룡 이북과 신계의 토지를 중국으로부터 "99년간 임대"했기 때문이다.  그 때문에 1997년7월 이후, 부동산의 소유자에게 이 세금을 추징하게 되었다.

  산출법은 홍콩정부가 사정한 해당 부동산의 연간 임대료의 3%로, 연간 4회로 나누어 별도의 세금(연간 임대료의 5%)과 함께 청구된다.

  최근의 신규 임대 계약, 특히 구룡 사이드와 신계의 경우 이 세금의 지불 책임을 어느 쪽이 가지는가 하는 문제가 발생하지 않게 유의해야 한다.

5. 관리비의 지불 책임
  아파트 관리비의 내용은 빌딩의 일반 보수 유지비, 공동의 광열비, 청소비, 엘리베이터의 운전 및 보수 작업에 관련되는 경비 등으로 빌딩 내의 다른 주민과 분담해 지불한다.

  여기서 이 점만은 알아두자. 아파트의 외벽 수리나 외관 유지를 위한 보수 경비 등은 세입자와 관계없이 집주인이 당연히 부담하는 것임에도 불구, 관리회사가 일반 관리비에 포함시켜 청구서를 보내오기 때문에 세입자는 이를 미처 깨닫지 못하고 지불해 버리는 경우도 종종 있다.

  한국인들이 많이 살고 있는 Taikoo Shing, Kornhill, Ronsdale Garden 등의 관리비 청구서에는 다음과 같은 항목으로 기재되어 있기 때문에, 만일 지불했을 경우에는 집주인으로부터 환불 받을 수 있다.

* Taikoo Shing - Special fund, Kornhill - External wall repair fund, Ronsdale Garden-Building improvement fund

6. 집주인이 갑자기 바뀔 경우
  집주인이 임대하고 있는 아파트를 매매할 경우, 「임대 계약부 부동산」으로 팔리게 된다.  즉 새로운 오너로 교체되더라도 반드시 전 오너의 임대 계약을 계승해 계약 만기 시에는 보증금을 세입자에게 환불해야만 한다.

  이럴 경우, 여러분들 중에서는 변호사나 부동산업자로부터 오너가 언제 바뀐다, 혹은 이미 바뀌었으므로 언제부터는 집세를 어느 구좌로 납입해 달라는 등의 연락을 받게 된다.  이와 같은 일이 발생하게 되면 홍콩의 사정에 어두운 한국인들 입장에서는 꽤나 불안한 일이다.  그러나 전문적 또한 서비스 양호한 부동산 업자라면 오너가 교체되는 귀찮은 문제도 적극적으로 대응해준다.