김중권씨(48)는 1999년에 실거래 아파트를 사서 살다가 2003년 가을 미국으로 유학을 갔다. 지금은 미국에서 직장을 다니면서 영주권자로 살고 있다. 조만간 시민권도 갖게 된다. 한국에서 산 아파트는 지금까지 전세를 주고 있었는데 이제 처분을 하려고 한다. 매매 시 양도소득세를 내야 할까?

Q. 집을 보유한 지는 벌써 10년이 넘었는데, 그동안 오른 아파트값에 대한 세금을 내야 하는지요. 예전에 한시적으로 세금이 면제되었다는 얘기를 들은 적이 있긴 합니다.

A. 국내 세법에 의하면 거주자가 2년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해서는 양도가액이 9억원을 초과하지 않으면 양도소득세가 비과세됩니다. 즉 양도 당시 거주자가 아닌 경우는 비과세가 적용되지 않습니다. 다만 비거주자의 과세 부담을 덜어주기 위해 거주자가 출국일로부터 2년 이내에 국내의 1주택을 양도할 때는 비과세가 적용됩니다.

현재 출국일로부터 2년을 초과하여 소유하고 있는 국내 주택이기 때문에 양도소득세는 과세될 것으로 판단됩니다. 다만 영주권 취득일을 출국일로 볼 수 있는 여지가 있으니까 영주권 취득일로부터 매도시점까지의 기간도 확인해봐야 할 것입니다.

Q. 거주자와 비거주자는 어떻게 판단하나요.

A. ‘거주자’란 국내에 주소를 두고 183일 이상 거주(거소)한 개인을 말합니다. ‘비거주자’란 거주자가 아닌 개인을 말합니다. 내국인, 외국인 구분과는 다릅니다. 여기서 주소란 개인의 일반적인 관계가 형성된 장소를 말합니다.

Q. 만약 세금이 있다면 영주권자이면서 매매 시 혹은 미국 시민권자로서 매매 시 신분상의 차이에서 오는 세율의 차이가 있습니까.

A. 영주권자와 시민권자의 세금상 신분 차이는 없습니다. 사실상 거주자 여부로 인한 차이가 발생합니다. 비거주자와 거주자의 주택 양도 관련 세금 차이는 크게 비과세 여부를 제외하고는 동일합니다. 즉 장기보유공제는 과세되는 주택자와 동일하게 적용되며 기본공제도 가능합니다. 예를 들어 10년 이상 보유한 주택의 양도차익이 1억원이라고 가정하면 장기보유공제는 30%가 가능하고 기본공제 250만원도 가능합니다. 따라서 과세표준은 6750만원이 됩니다. 부담할 세액은 주민세를 포함하여 1207만8000원이 됩니다.

Q. 매매계약 체결 후 어떤 과정을 거쳐 세금 문제를 깔끔하게 마무리지을 수 있나요.

A. 양도소득세는 잔금일 또는 소유권 이전 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 세무서에 신고납부해야 합니다. 다만 재외국민의 경우 소유권 이전 절차를 밟는 과정에서 양도소득세의 신고납부를 먼저 한 뒤 세무서장의 확인을 행정관청에 제출해야 매도용 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 있습니다. 양도소득세 신고납부 절차는 본인이 직접 관할 세무서에 신고서를 제출하거나 세무대리인 등을 통해 진행할 수 있습니다. 관할 세무서란 해당 부동산이 소재하는 세무서를 말합니다. 해당 매매가 인감 경유의 대상인지 여부는 행정관청 혹은 매매거래 시에 등기 업무를 진행하는 법무사 등 대리인을 통해 확인할 수 있습니다.

<출처 : 경향 비즈라이프 / 권태우 | 세무사>

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