한국 내에서는 지난 몇 년간 진행된 부동산 가격 상승, 그리고 이를 억누르기 위한 정부의 정책이 쏟아져 나오면서 최근 부동산 관련 세금 상담 문의가 많습니다. 홍콩에 계신 독자분들 중에서도 한국 부동산 처분시 발생할 세금문제에 궁금증이 있으실 것으로 생각됩니다. 그래서 이번 칼럼에서는 비거주자의 한국 부동산 처분, 증여시 세금 문제 등에 관하여 질문과 답변의 형식으로 정리해보았습니다.

Q. 한국에 두고 온 주택 1채를 언제까지 양도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

A. 1세대가 출국일 및 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유한 경우로서 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 후 출국일부터 2년 이내에 당해 1주택을 양도하는 경우에는, 비록 양도일 현재 비거주자일지라도 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 양도소득세가 비과세 됩니다. 단, 양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 한정하므로, 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 그 초과상당액에 대해 양도소득세가 과세됩니다.
출국일 현재 이미 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우라도, 출국한 후 2년이 경과된 뒤에 주택을 양도하게 된다면 비과세 특례규정이 적용되지 않으므로 주의하셔야 합니다.


Q. 비거주자가 한국에 있는 주택을 새로 구입한 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

A. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도일 현재 소득세법상 거주자인 경우로 한정하여 적용됩니다. 따라서 이민 등에 따른 비거주자 신분 상태에서 국내 소재 주택을 새로 구입하거나 상속·증여받은 후, 그 주택을 양도하였을 때에는 비과세 규정을 적용받을 수 없으므로 양도일 현재 1세대가 1주택만을 보유한 경우여도 양도소득세를 납부하여야 합니다.


Q. 한국에 1채의 주택을 보유한 비거주자가 한국에 돌아가 일정기간 거주하는 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

A. 1세대 1주택 비과세 혜택은 양도일 현재 거주자 신분에서 당해 주택을 2년 이상 보유한 경우에 한해 적용됩니다. (‘17년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주요건까지 충족 필요). 즉, 양도하는 때 비거주자 신분이라면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없습니다.
하지만 비거주자가 국내에 183일 이상 거주함으로써 거주자로 신분이 전환된 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 이때 보유기간의 계산은 거주자 신분에서의 보유기간을 통산하여 계산하며, 비거주자였던 기간은 제외합니다. 예를 들어, 한국에 주택을 한 채 가지고 있던 1세대인 부부가 한국으로 귀국해 남편이 국내에 계속하여 183일 이상 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지게 된 경우, 그 직업을 가진 날에 거주자가 되고, 거주자 신분이 된 상태에서 2년 이상 보유 (‘17년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주요건까지 충족 필요) 후 양도하게 된다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.


Q. 국내에 1주택을 보유한 세대가 근무상 형편 등으로 국외에 거주하다가 근무기간의 종료로 재입국한 경우 1세대 1주택 비과세 규정이 어떻게 적용되는지요?

A. 근무상 형편 등으로 세대 전원이 국외로 출국을 하였다가 근무기간 종료 등으로 재입국한 뒤, 1주택을 양도하는 경우에는 거주자와 동일한 비과세 요건을 충족하여야 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 이때의 보유기간 및 거주기간의 계산은 다음 구분에 따라 다릅니다.

① 재입국을 하면서 당해 주택으로 재입주하는 경우
: 이 때의 보유기간의 계산은 종전 보유기간은 물론 해외에서 거주한 기간까지 통산하여
계산합니다.
② 재입국을 하면서 당해 주택으로 재입주하지 아니한 경우
: 이 때는 보유기간만 통산되고 거주기간은 통산되지 않습니다.

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