사람이 살아가는데 필수적인 필수적인 3가지 요소인 옷, 음식, 집을 뜻하는 "의식주" (衣食住)에서 역시 가장 경제적인 부담이 많이 되는 것은 "주"일 것입니다.

수요 (Demand)에 비해 공급 (Supply)가 부족하면 가격 (Price)가 올라간다는 기본적인 경제논리에 따라 홍콩의 부동산 가격은 오늘도 비현실적으로 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 땅을 사고 단기간 임대할 사람은 많은데 정작 홍콩의 토지 면적은 작다 보니 간단한 주거공간을 임대하는 것에도 돈이 많이 드는 곳이 홍콩입니다.

수요는 많은데 공급이 제한적이다 보니 자연스레 집이나 땅을 소유한 집주인들 (Landlord)은 "갑"의 역할을 하게 되었고, 그에 따라 임차인 (Tenant)들은 힘든 것이 사실입니다.

지난 14째 주 법률칼럼에서 우리는 임대차계약에 대하여 알아보았습니다. 임대차계약은 영어로 Lease 또는 Tenancy Agreement라고 번역하는데, 둘의 법적인 차이는 임대기간에 있다고 하였습니다. 3년 이상 기간의 임대차계약을 Lease라고 칭하고, 3년 미만 기간의 임대차계약은 Tenancy Agreement라고 합니다. 주요 계약 조항은 당연히 임대료 (Rental Fee), 임대기간 (Term of Lease and Termination) 그리고 보증금 (Security Deposit)에 대한 조항들입니다만 오늘은 무엇보다 중요한 "집주인의 의무" (Landlord's Duty)에 대하여 알아보려 합니다.

아무리 "갑"의 위치에 있는 집주인이라도 엄연한 법의 통제를 피해가기는 어려운 법입니다. 실제 집주인의 기본적인 의무를 무시하는 경우 토지법원 (Lands Tribunal)이나 소액사건법원 (Small Claims Tribunal)에서 손해배상을 물어주거나 큰 사건의 경우에는 지방법원 (District Court)이나 고등법원 (High Court)에서 크게 혼나는 경우가 있습니다.

임대차계약이라는 것의 본질도 결국 "계약서"이지만, 계약이라는 것은 결국 두 개인간의 약속에 법적인 효력을 부여하는 것으로서, 계약이라는 것을 통해 국가가 지정하는 법령의 효력을 무력화 (Oust)할 수 없다는 것은 계약법 (Contract Law)의 가장 기본적인 법리 (Legal Principle) 중 하나입니다. 즉 임대차계약서 상 모든 집과 관련된 기본적인 수리의 의무를 임차인 (Tenant)에게 넘겼다고 하더라도 국가의 법령 (Ordinance) 상 그 의무가 집주인 (Landlord)에게 있다면 그 계약조항은 무효가 되는 것입니다.

홍콩의 건축조례 (Buildings Ordinance) 제30B조항에 의하면 정부의 건축당국이 "위험한" 건물로 지정한 건축물은 즉시 시정 및 보수공사에 착수하여야 하며, 그 의무는 전적으로 건물주 또는 집주인 (Landlord)에게 있다는 것이 국가가 정한 법입니다. 이러한 법령은 단순 개인간의 계약을 통해 무효화 할 수 없는 것으로, 이러한 기본적인 주거생활을 위협하는 건물의 부실함을 고치지 않는 집주인은 법적인 제제를 받아 마땅합니다.

국가가 지정한 법령이 아니더라도 홍콩의 보통법 (Common Law)에서도 건물주 또는 집주인에게 주어지는 의무는 다양합니다. 우선 임차인에게 임대를 주는 자신의 건물 또는 집이 주거 가능한 공간 (Habitable Condition)이어야 한다는 것입니다. 집주인이 임대를 주면서 그 공간이 주거가 가능한 상태일 것을 확인하고 보장하는 것은 보통법에서는 기본적인 의무에 해당되며, 따라서 임대차계약시에도 묵시적 조항 (Implied Term)으로서 계약의 일부가 되는 의무입니다.

또, 어떠한 건물이라도 존재하는 일종의 계약서인 "상호계약조항" (Deed of Mutual Covenant 또는 DMC)이라는 것이 있는데, 이것은 바로 건물 내 함께 주거하는 모든 주민들이 공동으로 지켜야하는 의무들을 나열해 놓은 계약서로, 이 역시 집주인이 무시할 수 없는 의무들입니다. 이러한 DMC에는 보통 임대를 주는 집의 상태를 “임대가능한 상태”로 보수 및 유지 (Tenantable Repair)하여야 한다는 조항이 있기 마련인데, 이 의무는 집주인에게 부여되는 의무로 어떠한 경우에도 피해갈 수 없는 부분입니다.

1890년 영국의 보통법 판례인 Proudfoot v Hart (프라우드풋 v 하트, 사건번호: (1890) LR 25 QBD 42)에서는 위 의무에 대한 정의를 내렸는데, 바로 "집주인"은 "임차인"이 해당 주거지나 공간을 사용하려는 의도에 맞게 보수 및 유지를 통해 그 의도에 적합한 상태를 보장해야하는 것이라고 하였습니다. 예를 들어 임차인이 해당 공간을 임대하고 그 공간에서 사업을 하려고 한다면 집주인이나 건물주는 필히 그 공간이 그 사업의 목적에 적합한 상태일 것을 보수 및 유지를 통해 보장하여야 한다는 것입니다. 집주인이 자신의 의무를 피해갈 수 없는 또다른 법적인 근거입니다.

이처럼 기본적으로 국가에서 제공하는 법령이나 건물의 주민들 사이에 이미 존재하는 계약조항들은 집주인이 자신의 의무는 무시할 수 없는 법적인 근거들이며, 홍콩같은 곳에서 임차인은 이러한 의무들을 만일을 대비해 알고 있어야 하는 것입니다. 우선 기본적인 임대차계약을 체결하기 전 집주인의 보수 및 유지에 대한 조항이 있는지를 확인하여야 하며, 계약과 동시 건물의 DMC, 즉 상호계약조항들을 정식 요구하여 검토하는 것이 좋습니다.

이동주 법정 변호사 (Barrister)는 Prince's Chambers에서 기업소송 및 자문을 주로 담당하고 있으며 임의중재를 포함한 국제상사중재, 국제소송 및 각종 국내외 분쟁에서 홍콩법에 관한 폭넓은 변호 및 자문을 제공하고 있습니다. 이동주 변호사는 억울한 일을 당하고도 법을 잘 몰라 애태우는 분들을 돕고자 하오니 칼럼에서 다뤄줬으면 하는 내용, 홍콩에서 사업이나 활동을 하면서 법률적으로 어려움을 겪고 있는 분, 홍콩의 법률이 궁금하신 분들은 언제든 이메일을 통해 문의해 주시기 바랍니다.

법정 변호사 이동주
Kevin D. J. Lee
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